ACCERTAMENTO CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE

In prima istanza, è indispensabile che l’immobile, per il quale viene richiesta la detrazione fiscale del 110% sia in regola con la normativa Urbanistica e Catastale. Pertanto il Privato o l’Amministratore di Condominio dovrà affidare incarico a Tecnico di fiducia per l’espletamento delle varie ricerche presso gli uffici competenti; S.U.E. per quanto riguarda il Comune e Agenzia delle Entrate Sezione Nuovo Catasto Edilizio Urbano per quanto riguarda la parte catastale. (Ricerche che devono riguardare le parti comuni nel caso di Condominio). Reperita la documentazione il Tecnico dovrà eseguire sopralluogo al fine di accertare o meno la conformità delle opere sia dal punto di vista urbanistico che catastale. Qualora venissero riscontrate conformità sulle parti condominiali l’Amministratore dovrà necessariamente sanare le stesse attraverso i vari procedimenti amministrativi in oggi presenti (S.C.I.A. in sanatoria, C.I.L.A., S.C.I.A. alternativa al permesso di costruire, art. 48 DPR 380/2001, ecc). Qualora le difformità dovessero riguardare le parti comuni, il privato dovrà obbligatoriamente sanare gli abusi pertanto l’Amministratore non avrà più come interlocutore il Condominio ma il singolo Condomino. Quanto sopra si rende NECESSARIAMENTE OBBLIGATORIO, prima della esecuzione del 110%. Tra le varie difformità vengono annoverate non solo le opere interne, la diversa distribuzione degli spazi interni, la modifica di bucature di finestre o portefinestre, ma il cambio di destinazione d’uso e/o il recupero di sottotetti o locali seminterrati ai fini abitativi. Questo è fondamentale per la determinazione dell’importo poiché la norma si riferisce al numero delle unità immobiliari abitative. E’ bene sottolineare l’importanza di ottenere prima le eventuali sanatorie, poiché un eventuale diniego della stessa in corso d’opera, comprometterebbe tutto l’iter. Si raccomanda una urgente valutazione poiché gran parte degli immobili del territorio sono sottoposti a vincoli ambientali e monumentali pertanto i tempi per l’ottenimento delle istanza in sanatoria potrebbero richiedere mesi.

ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA ANTE E POST INTERVENTO          

La norma impone, quale condizione per poter usufruire della detrazione fiscale, il salto di due Classi Energetiche nella scala determinata da A++++ a G. Pertanto dovrà essere incaricato Professionista abilitato (Certificatore Regionale) per la redazione delle A.P.E. ANTE intervento per la determinazione del “punto 0” stato attuale della classe Energetica e successiva Fattibilità e Analisi Tecnica Economica per la determinazione dello scatto delle due classi energetiche. Pertanto alla fine dei lavori dovranno essere redatte le Attestazioni Energetiche POST intervento per la dimostrazione del miglioramento delle due classi. Per i Condomini, la normativa si riferisce ad un “Attestato Convenzionale” che altro non è una media delle Attestazioni Prestazionali delle singole unità immobiliari. Pertanto il Tecnico, sia in fase ANTE che in fase POST intervento, dovrà redigere un’ A.P.E. per ogni unità immobiliare e successivamente mediarle per ottenere il così detto Attestato Convenzionale. Gli attestati già esistenti non possono essere utilizzati ai fini normativi, ma devono necessariamente essere riformulati. La norma prevede anche lo scatto di una classe energetica in termine assoluto qualora l’immobile si torvi già in classe A+++, pertanto poiché dopo è presente solo la classe A++++, la detrazione può essere utilizzata anche per questo tipo di miglioramento. Determinati pertanto gli interventi TRAINANTI previsti dalla norma, (sostituzione impianto di riscaldamento, realizzazione di cappotto termico, ecc), è possibile anche per le singole unità immobiliari aggiungere interventi di tipo TRAINATI, quali ad esempio la sostituzione della caldaia, la sostituzione dei serramenti, ecc.

 

ASSEVERAZIONE E ASPETTI FISCALI

Il recupero del 110% è previsto, allo stato attuale, per gli interventi realizzati dal 01/07/2020 al 31/12/2021, con esclusione della case popolari che vedono slittata la scadenza al 2022. Viste però le problematiche intercorse a causa del Covid-19, e considerati i tempi di realizzazione degli adempimenti preliminari da attuarsi sugli immobili prima di procedere con l’inizio dei lavori, si ipotizza uno slittamento al 2024, addirittura con ipotesi che la norma possa diventare strutturata come la detrazione fiscale del 50%. Allo stato attuale, la circolare dell’Agenzia delle Entrate numero 24, chiarisce che la detrazione fiscale prevede un rimborso ai fini IRPEF in 5 anni, anziché 10 anni. Sono possibili tre ipotesi: la prima è che il credito venga usufruito direttamente dal singolo avendo o dal condominio avendo lui stesso anticipato il denaro per il pagamento dei lavori, la seconda ipotesi è la Cessione del Credito e la terza è lo Sconto in Fattura. Quest’ultima ipotesi per l’Amministratore del Condominio sarebbe  l’ideale in quanto si tratterebbe di cedere interamente il 100% dell’importo all’Impresa che potrà ottenere il rimborso del 110% da parte dello stato. Questo è un vantaggio per i condomini in quanto non si avrebbe più la problematica del condomino moroso in quanto l’importo dei lavori verrebbe direttamente sostenuto dall’Impresa. E’ chiaro che le Imprese devono avere una certa solidarietà economica o ottenere finanziamenti da parte degli istituti di credito. Sono previsti S.A.L. Stati di avanzamento che devono essere asseverati dal Tecnico per quanto riguarda gli aspetti tecnici, e un Asseverazione da parte del Commercialista per quanto riguarda gli aspetti amministrativi.

QUESTIONI ASSICURATIVE

L’Amministratore di Condominio, il Professionista delegato alla verifica della conformità urbanistica e catastale e il Certificatore Energetico, dovranno verificare che la propria polizza professionale ricopra le responsabilità di ogni singola prestazione. La norma chiarisce che per l’amministratore di condominio, la normativa del 110%, non è peggiorativa rispetto alla responsabilità  già presente in regime ordinario, mentre per i Certificatori Energetici, la norma impone la verifica, presso la propria compagnia assicurativa, della copertura della specifica responsabilità.

SISMABONUS 110% strutturale

Il superbonus può anche essere chiesto per il miglioramento, risanamento e adeguamento delle parti strutturali degli edifici. L’80% del territorio è costituito da immobili realizzati ante 1967 o nei primi anni 70/80 pertanto con caratteristiche strutturali, costruttive abbastanza scadenti e bisognose, nella migliore delle ipotesi di lavori di risanamento strutturale. Allo stato attuale, la norma non impone nessun salto di due classi strutturali, come previsto in una prima fase/ipotesi, ma prevede, attraverso l’esibizione delle istanze e del collaudo statico, la dimostrazione della realizzazione di opere rientranti nella normativa.